Kary umowne w umowach deweloperskich

Przedmiotem umowy deweloperskiej jest:

• wybudowanie, 
• ustanowienie odrębnej własności nieruchomości,
• przeniesienie prawa własności z dewelopera na nabywcę.

W zapisach umowy nabywca zobowiązuje się wpłacić odpowiednią sumę w konkretnym terminie, a deweloper gwarantuje, że nie sprzeda nikomu innemu danej nieruchomości.

Właściwie skonstruowana umowa, stanowi podstawę do egzekwowania ewentualnej rekompensaty.

Jaką funkcję pełnią kary umowne i jak je rozumieć w umowie deweloperskiej?

Zapisane w umowie kary umowne, mają za zadanie chronić interes nabywcy. Stanowią motywację dla deweloperów, by terminowo: 

• realizowali etapy oddawania inwestycji,
• przenosili prawo własności na nabywcę. 

Kary umowne są formą odszkodowania dla nabywcy, regulowaną przez art. 483 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z zapisem, naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego, następuje przez zapłatę określonej sumy (właśnie kary umownej).

Dotychczas wymogiem było, by umowa zawierała postanowienia określające odsetki (płatne dla dewelopera) i kary umowne. Nowa ustawa z 20 maja 2021 roku - o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ściąga obligatoryjność zapisów o karach umownych. Pomimo tego, nawet gdy nie znajdą się one w umowie, deweloper ma obowiązek wypłacić rekompensatę, za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym, przysługującym za opóźnienia nabywcy.

Oprócz zapisów dotyczących kar umownych, warto dołączyć dodatkowe, że nabywcy przysługuje prawo domagania się odszkodowania w wysokości przewyższającej zastrzeżone kary, na zasadach ogólnych. Pomoże to nabywcy w sytuacji, gdy jego rzeczywista strata będzie wyższa niż kara umowna z umowy. 

Zadaniem kar umownych jest naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Przez „naprawę” rozumie się zapłatę określonej kwoty, zazwyczaj dotyczącej okresu czasowego, czyli np. za każdy dzień opóźnienia:

• w odbiorze nieruchomości,
• w przesunięciu terminu przeniesienia praw, etc.

Wysokość kary umownej jest zależna od indywidualnych ustaleń pomiędzy stronami. Zazwyczaj dokonuje się jej przez wskazanie:

• ustalonej kwoty,
• odwołania do procentowej wartości nabycia lokalu, np. 0,5% ceny nieruchomości (za każdy dzień opóźnienia).

Należy dokładnie określić okoliczności w jakich zostanie naliczona i precyzyjnie określić jej wysokość. W innym przypadku zapis nie będzie prawnie skuteczny.

Ważne by kara była precyzyjnie wykalkulowana i adekwatna do przewinienia. Jej wysokość powinna być negocjowana tak, by w pełni zabezpieczać wykonanie umowy i realnie chronić nabywcę. Zgodnie z ustawą deweloperską, uznaje się za nieważne wszelkie zapisy mniej korzystne dla nabywcy, niż to wynika z przepisów. 

Kara umowna i zadatek w umowie przedwstępnej

Zadatek to świadczenie pieniężne wręczane w celu zabezpieczenia umowy. Tak umowa przedwstępna jak i zadatek, związane są z pierwszym etapem transakcji. Są wzajemnym zobowiązaniem stron i wstępem do podpisania właściwej umowy kupna – sprzedaży. Zadatek zalicza się w poczet ceny i zazwyczaj wynosi 10% wartości nieruchomości.

Jeżeli nabywca będzie chciał odstąpić od umowy, kwota zadatku zostanie zatrzymana przez dewelopera. Jeżeli deweloper nie wywiąże się z umowy, nabywca może odstąpić od niej, a dodatkowo zażądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości (i analogicznie).

Zawierając umowę deweloperską, czy przedwstępną lub rezerwacyjną ważne jest słownictwo (nazewnictwo) w niej zawarte i klauzule. Pojęcie "przedpłata" musi być zdefiniowane jako:

• zaliczka
• albo zadatek, 

gdyż mają one inne konsekwencje finansowe i prawne. Brak sprecyzowania sprawia, że prawnie zapis traktowany jest jako zaliczka (a jedyna forma rekompensaty przy zerwaniu umowy, to zwrot poniesionych kosztów). 

Na co uważać w umowie przedwstępnej? Strony mogą określić karę umowną i odsetki. Jeśli do umowy nie dojdzie, strona która wypowie umowę, zostanie zobligowana do zapłacenia określonej kwoty dla drugiej strony umowy, traktowanej jako kara umowna (zgodnie bowiem z treścią art. 483 kodeksu cywilnego).

Odsetki dla dewelopera

Kara umowna zabezpiecza niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązku o charakterze niepieniężnym, a więc nie dotyczy obowiązku zapłaty przez nabywcę. W przypadku zobowiązań pieniężnych mówimy o odsetkach. 

Za opóźnienia w płatnościach (obowiązek nabywcy), deweloperowi należą się odsetki ustawowe. Deweloper ma prawo zażądać tylko takich odsetek, jakie są zapisane w umowie, gdyż wiążą go postanowienia w formie aktu notarialnego.

Ustawa deweloperska (mająca na celu wyrównanie pozycji prawnej obu stron umowy deweloperskiej) ustala, że wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.

Kary umowne dewelopera na rzecz nabywcy – kara umowna za opóźnienie

Najczęściej odpowiedzialność dewelopera dotyczy przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Nawet gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej (z powodu niedotrzymania terminów przez dewelopera), po upływie wyznaczonego deweloperowi dodatkowego terminu 120 dni (na przeniesienie prawa własności), zachowuje roszczenia z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.

W umowie deweloperskiej powinien znaleźć się także zapis nakładający odpowiedzialność na dewelopera, w przypadku przekroczenia terminu dokonania odbioru i niedotrzymania terminów realizacji poszczególnych etapów zobowiązań.

Kara umowna od dewelopera, a podatek

Zwolnione od podatku dochodowego jest odszkodowanie i/lub zadośćuczynienie, otrzymane na podstawie wyroku lub ugody sądowej do wysokości określonej w tym wyroku lub tej ugodzie. 

Nie można uznać kary umownej za odszkodowanie. To, że pełni funkcję odszkodowania (za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania), nie utożsamia obu pojęć na gruncie prawa podatkowego. Tym samym uzyskana kwota kary umownej od dewelopera, nie daje możliwości do zwolnienia od opodatkowania.

Także w przypadku ekwiwalentu (np. sprzętu AGD) w ramach kary umownej, będzie on stanowił dla nabywającego przychód, podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Według ustawy przychodami są nie tylko pieniądze, ale także wartość otrzymanych: 

• nieodpłatnych świadczeń,
• świadczeń w naturze.