Nowa ustawa deweloperska

Nowa ustawa deweloperska

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego tzw. ustawa deweloperska lub ustawa o deweloperach jest obecnie obowiązującym aktem normatywnym. Przedmiotowa ustawa o umowie deweloperskiej zostanie zastąpiona nową ustawą deweloperską zawierającą szereg zmian, które zostaną wskazane w niniejszym artykule. 

Ustawa deweloperska 

Do momentu powstania ustawy deweloperskiej Polska była jednym z krajów Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej ponosił nabywca (kupujący lokal mieszkalny). Nabywca mógł stracić przy tym nie tylko upragniony lokal, ale i oszczędności życia. Do powstania ustawy deweloperskiej przepisy prawa w sposób niewystarczający chroniły interes nabywców mieszkań. W porównaniu do innych krajów UE Polska znajdowała się pod tym względem daleko w tyle. We Francji już od roku 1954 obowiązywały przepisy prawa chroniące klientów firm deweloperskich. Z kolei w Niemczech funkcjonująca ustawa deweloperska zezwalała deweloperowi przyjąć zaliczki jedynie w przypadku postępu inwestycji. Klienci wpłacali zaliczki do banku, a dzięki gwarancji bankowej mieli pewność, że pieniądze zostaną im zwrócone w przypadku braku realizacji inwestycji. W Danii i Szwecji ustawa deweloperska uniemożliwia sprzedawanie mieszkań pochodzących z inwestycji dopiero rozpoczętych, a sprzedaż może obejmować wyłączenie gotowe nieruchomości¹. Regulacje zawarte w obecnie obowiązującej ustawie deweloperskiej stanowiły przełom w polskim ustawodawstwie w zakresie inwestycji budowlanych i ochrony klienta indywidualnego. 

Umowa deweloperska – regulacje 

Umowy deweloperskie są umowami nienazwanymi, czyli nie stanowią stypizowanego w Kodeksie cywilnym² rodzaju umowy. Można zatem stwierdzić, że zasadnicze elementy umowy deweloperskiej zostały ukształtowane w praktyce obrotu gospodarczego. Umowa deweloperska może zostać ujęta w różnych formach zarówno w postaci umowy przedwstępnej lub innej umowy zobowiązującej nienazwanej. 

Forma umowy deweloperskiej

Przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej umowy deweloperskie zawierane były zwłaszcza w zwykłej formie pisemnej bez zachowania formy aktu notarialnego. Brak zachowania formy aktu notarialnego skutkował po stronie zlecającej budowę brakiem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej jest umową o tak zwanym słabszym skutku, dającą jedynie prawo do roszczeń odszkodowawczych nabywcy lokalu wobec dewelopera. Obecnie przepisy ustawy deweloperskiej przewidują bezwzględny wymóg zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. 

Umowy deweloperskie ustawa – od kiedy obowiązuje

Przepisy przedmiotowej ustawy o deweloperach wchodzą w życie w dwóch etapach. Pierwszy etap zaczął funkcjonować 30 dni po ogłoszeniu ustawy w Dzienniku Ustaw, tj. od 1 lipca 2021 r. i obejmuje on Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Drugi etap z kolei będzie funkcjonować 12 miesięcy od ogłoszenia, tj. od 1 lipca 2022 r. Wszelkie inwestycje rozpoczynające się 1 lipca 2022 r. będą realizowane zgodnie z nową ustawą deweloperską. Pozostałe inwestycje, które rozpoczęły się przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej będą obowiązywać jeszcze przez 2 lata. 

Ustawa o umowie deweloperskiej – największe zmiany

Największą zmianą w nowej umowie deweloperskiej będzie konieczność stworzenia dodatkowego rachunku, na którym będą rozliczane składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Ta zmiana będzie w dużym stopniu dotykała zwłaszcza Banki. Będą one musiały zmienić szereg procesów dot. wypłaty środków z tytułu ostatniego etapu umowy deweloperskiej wynikającej z ustawy o deweloperach. Wypłata będzie mogła zostać dokonana dopiero po weryfikacji końcowych aktów normatywnych. Następstwem takiej zmiany dla Banku będzie wzrost kosztów prowadzenia rachunku powierniczego. Mając to na uwadze można założyć, że nie wszystkie Banki będą świadczyć usługę. 

Umowa deweloperska ustawa – największe zmiany dla dewelopera

Ustawa o umowie deweloperskiej niesie także szereg zmian dla samego dewelopera. Po pierwsze będzie on zobowiązany do uruchomienia rachunku powierniczego od momentu zawarcia pierwszej umowy rezerwacyjnej. W praktyce oznacza to, że deweloper będzie zobowiązany do podpisania już na samym początku prac, szeregu umów, w tym m.in. z Generalnym Wykonawcą. Przedstawienie tych dokumentów jest konieczne, aby uruchomić przedmiotowy rachunek powierniczy. Niezbędne staje się także rozszerzenie zakresu prospektu informacyjnego o informację o istniejących budynkach do około inwestycji, które mogą oddziaływać na osiedle oraz o szkic osiedla.  

Nowa ustaw deweloperska obejmuje także już gotowe lokale, do tej pory kupowane jak na rynku wtórnym. Dotyczy to nie tylko lokali mieszkalnych, ale także użytkowych, takich jak miejsca postojowe w garażu czy komórki lokatorskie.  

Postanowienia wskazane w nowej ustawie deweloperskiej mają za zadanie w szerszy sposób od dotychczasowej ustawy deweloperskiej chronić prawa nabywcy nieruchomości.  Swoim działaniem obejmuje wszystkich deweloperów. Ze względu na duże restrykcje, deweloperzy starają się ominąć jej postanawiania. Często oferują kupującym podpisanie nienotarialnej umowy przedwstępnej. Należy pamiętać, że takie działanie jest sprzeczne z ustawą o umowie deweloperskiej i należy wówczas żądać zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. 

¹Ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - LEX
²Kodeks cywilny - LEX