Wersja polska Wersja angielska
Jesteś tutaj: Blog Umowa rezerwacyjna mieszkania

Umowa rezerwacyjna mieszkania

Umowa rezerwacyjna mieszkania – na co zwracać szczególną uwagę?

Umowa rezerwacyjna mieszkania to najczęściej pierwszy dokument, jaki kupujący mieszkanie będzie musiał podpisać w biurze nieruchomości. Co ważne, treść umowy rezerwacyjnej nie jest określona przez przepisy prawa czy kodeks cywilny – strony takiej umowy (to jest najczęściej kupujący i sprzedający) w zasadzie mogą dowolnie sformułować jej przepisy. 

Z artykułu dowiesz się:

  • Czym jest umowa rezerwacyjna?
  • Kiedy podpisać umowę rezerwacyjną?
  • Ile wynosi opłata rezerwacyjna?
  • Na co zwrócić szczególną uwagę w umowie rezerwacyjnej?
  • Jak odstąpić od umowy rezerwacyjnej?
  • Jakie są niedozwolone postanowienia umowy rezerwacyjnej?

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Jest to umowa pomiędzy kupującym a sprzedającym (deweloperem), na mocy której sprzedający zobowiązuje się do czasowego wyłączenia ze swojej oferty rezerwowanego mieszkania lub domu.  Zawiera jest najczęściej po to, aby kupujący miał czas na uzyskanie kredytu na mieszkanie. Kupujący powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, jeżeli takiego kredytu nie uzyska. Warto zadbać, aby takie postanowienie w umowie się znalazło.

Umowa rezerwacyjna nie jest wprost określona w kodeksie cywilnym. Strony zatem mogą swobodnie ustalić jej treść, zgodnie z zasadą swobody umów wyrażonej w art. 353(1) kodeksu cywilnego: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”1.

Kiedy podpisać umowę rezerwacyjną?

Umowa rezerwacyjna jest właściwym rozwiązaniem, jeśli chcemy tylko zarezerwować interesujące nas mieszkanie lub dom. W każdej chwili z takiej umowy możemy się wycofać. Najpoważniejszym (ale zarazem też jedynym) ryzykiem jest utrata wpłaconej zaliczki, zadatku lub opłaty rezerwacyjnej – w zależności którą formę wybierzemy.

Jeżeli chodzi o zaliczkę – w momencie wycofania się z umowy rezerwacyjnej, powinien nastąpić zwrot pełnej sumy na konto osoby, która ją wpłaciła. W przypadku zadatku taki zwrot nie nastąpi – jeżeli z mieszkania zrezygnujemy bez powodu, deweloper ma prawo zatrzymać nasz zadatek. Warto bardzo dokładnie przeczytać kwestie zwrotu wpłaconej sumy. Deweloperzy stosują różne sztuczki, aby takich zwrotów uniknąć. Więcej na ten temat możesz przeczytać na stronach Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów2

Ile wynosi opłata rezerwacyjna?

Przepisy prawa nie określają, ile powinna wynosić opłata rezerwacyjna. Najczęściej wynosi ona od 5 do 20 tysięcy złotych. Ustalana jest jednostronnie przez dewelopera. Warto spróbować wynegocjować jak najniższą opłatę!

Na co zwrócić szczególną uwagę w umowie rezerwacyjnej?

Deweloper najczęściej dysponuje swoim wzorem umowy rezerwacyjnej. Dlatego też przed jej podpisaniem należy bardzo dokładnie zweryfikować każde z postanowień. Szczególną uwagę warto zwrócić na kwestie takie jak:

  • prawo do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej, 
  • jakim tytułem wpłacane jest przez nas opłata rezerwacyjna.
  • kiedy możemy żądać zwrotu opłaty rezerwacyjnej, 
  • jakie są skutki nieotrzymania przez nas kredytu hipotecznego.

Powyższe cztery kwestie to podstawowe pytania, na jakie musimy znaleźć odpowiedź przed podpisaniem umowy rezerwacyjnej mieszkania z deweloperem, dokładnie weryfikując wzór umowy rezerwacyjnej mieszkania. 

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania – jak odstąpić od umowy rezerwacyjnej?

Bardzo często deweloper odgranicza lub w ogóle pozbawia nas prawa do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej. W takiej sytuacji powinniśmy z całą stanowczością zażądać wpisania takiego prawa do umowy. Umowa powinna określać jakie są warunki do odstąpienia oraz co powinniśmy zrobić, żeby skutecznie od umowy odstąpić (np. wysłać list polecony na adres dewelopera). Jeżeli w umowie tego nie określimy – prawa do odstąpienia od umowy rezerwacyjnej nie mamy. 

Opłata rezerwacyjna – zaliczka czy zadatek?

Pamiętajmy, że jeżeli opłata rezerwacyjna wpłacana jest tytułem zadatku, to jeżeli sprzedający nie dopełni swoich zobowiązań i nie zawrze z nami umowy deweloperskiej lub przyrzeczonej – powinien nam zwrócić zadatek w podwójnej wysokości. Jeżeli natomiast do zawarcia umowy nie dojdzie z naszej winy – wpłacony zadatek przepada. Takiego skutku nie będzie miała zaliczka – jeżeli do zawarcia umowy z winy dewelopera nie dojdzie, to tylko zwróci on nam wpłaconą zaliczkę.

Brak otrzymania kredytu a zwrot opłaty rezerwacyjnej 

Wysokość opłaty rezerwacyjnej to najczęściej 5 lub 10 tysięcy złotych. Wiele osób jest przekonanych, że jeżeli nie otrzymają kredytu hipotecznego, to ta kwota będzie im zwrócona. Nic bardziej mylnego! Kupujący powinien zadbać o to, aby umowa precyzyjnie określała, że jeżeli np. w dwóch bankach otrzymamy odmowę kredytu hipotecznego, to mamy prawo do zwrotu opłaty rezerwacyjnej. Proszę uważać, bo deweloperzy często wymagają, aby po kredyt hipoteczny starać się za pośrednictwem wskazanego przez nich doradcy kredytowego. Jeżeli pominiemy doradcę wyznaczonego przez dewelopera – zwrotu opłaty nie będziemy mogli się domagać. Taki zapis jest potencjalną klauzulą niedozwoloną i w żadnym wypadku nie powinniśmy go akceptować!

Umowa rezerwacyjna – postanowienia niedozwolone

Jeżeli mamy wątpliwości co do niektórych zapisów umowy rezerwacyjnej – powinniśmy wątpliwe postanowienia zweryfikować z rejestrem klauzul niedozwolonych, prowadzonym przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.  Kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszający jego interesy. Przykładem są klauzule wyłączające odpowiedzialność dewelopera za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

To, czy klauzula znajduje się w rejestrze możesz sprawdzić samodzielnie w internetowym rejestrze. Deweloperzy bardzo często stosują tego typu postanowienia w umowach, korzystając z niewiedzy klientów. Nie dajmy się na to nabrać!

Kancelaria LexInvest – mogą Państwo liczyć na naszą pomoc 

Jeżeli potrzebują Państwo pomocy w analizie wzoru umowy rezerwacyjnej lub zawarli Państwo umowę rezerwacyjną i mają w związku z tym problem prawny – proszę się z nami skontaktować. Doświadczeni prawnicy na pewną będą w stanie pomóc!


1https://sip.lex.pl/akty-prawne/dzu-dziennik-ustaw/kodeks-cywilny-16785996/art-353-1
2https://www.uokik.gov.pl/aktualnosci.php?news_id=11145&news_page=1

O autorze

O autorze

Nazywam się Magdalena Durlik-Olszewska. Jestem prawnikiem z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości.

Pomagam firmom i prywatnym inwestorom w procesie związanym z nabyciem nieruchomości. Dbam o ich bezpieczeństwo, dokładnie weryfikując umowy i wskazując na możliwe zagrożenia w całym procesie inwestycyjnym.

Skontaktuj się ze mną   Więcej o mnie

Komentarze

Nikt jeszcze nie skomentował wpisu Umowa rezerwacyjna mieszkania.

Bądź pierwszy i Dodaj komentarz

Zadzwoń: 795-846-132
Skontaktuj się z nami

Zadzwoń do nas: 795-846-132
Nie odbieramy? Musimy być zajęci. Zostaw niżej swój numer telefonu, a oddzwonimy tak szybko jak to możliwe.

Jesteś 1 osobą, która uzupełniła dziś ten formularz.
Wyrażam zgodę na przetwarzanie przez Lexinvest doradztwo prawne Magdalena Durlik-Olszewska (ul. Wronia 45 lok. 175, 00-870 Warszawa) danych podanych w formularzu w celu odpowiedzi na zgłoszenie. Więcej informacji o przetwarzaniu danych osobowych znajduje się w Polityce Prywatności

795-846-132

biuro@lexinvest.pl

ul. Wronia 45
00-444 Warszawa

SOCIAL MEDIA

NA SKRÓTY

OFERTA