Jesteś tutaj: Blog Umowa przedwstępna - na co uważać?

Umowa przedwstępna - na co uważać?

Dodany: 10.03.2021 12:58:57

4957 wyświetleń

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, najkrócej ujmując jest projektem umowy docelowej (czyli aktu notarialnego), potwierdzającym przyszły zakup nieruchomości. Dlatego w umowie muszą znaleźć się wszystkie elementy umowy właściwej. Umowa przedwstępna - na co uważać przy zakupie nieruchomości? - jeśli szukasz odpowiedzi na to pytanie, w tym artykule przedstawiamy haczyki w umowie przedwstępnej, z których najczęściej korzystają sprzedawcy.

W praktyce ten rodzaj umowy jest stosowany przy większości transakcji, choć zgodnie z przepisami nie jest to umowa o charakterze obligatoryjnym (zobowiązującym).

Przedwstępna umowa kupna sprzedaży mieszkania nie ma narzuconej przez prawo formy, ale w praktyce trudno ja sobie wyobrazić w formie innej niż pisemna. Stanowi obszerny, wielowątkowy dokument z załącznikami w formie rzutów i rysunków technicznych. Umowa przedwstępna jest też nazywana umową deweloperską.

Skontaktuj się

Kiedy zawieramy przedwstępną umowę kupna sprzedaży mieszkania?

Umowę przedwstępną kupna sprzedaży nieruchomości zawieramy wówczas, gdy nie mamy możliwości bezpośredniego (natychmiastowego) zwarcia umowy docelowej.

Dzieje się tak w większości przypadków, ponieważ zakup nieruchomości wiąże się z dużymi nakładami finansowymi, co w wielu okolicznościach oznacza kredyt. Formalności związane z uzyskaniem kredytu hipotecznego, trwają od kilku tygodni do nawet miesięcy. Również sama wypłata środków na konto kredytobiorcy nie jest natychmiastowa, jak w przypadku typowych kredytów gotówkowych.

Celem umowy przedwstępnej jest zatem ochrona interesu obu jej stron do czasu zawarcia właściwej umowy. Kupujący ma pewność, że nieruchomość nie zostanie sprzedana innej osobie (podczas gdy załatwiane są formalności kredytowe), a sprzedający zyskuje pewność, że klient nie rozmyśli się. Umowa przewiduje bowiem sankcje finansowe tak dla kupującego, jak i sprzedającego w przypadku nie wywiązania się z jej warunków.

Skontaktuj się

O analizie umów deweloperskich piszę na blogu

Umowa przedwstępna - na co uważać przy kupnie, bądź sprzedaży mieszkania lub domu? Haczyki w umowie przedwstępnej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości przez dewelopera lub osobę prywatną, musi być co do zasady zgodna z obowiązującymi przepisami. Postanowienia niezgodne z prawem, nie znajdą się w umowie docelowej, która ma formę aktu notarialnego. Notariusz jest funkcjonariuszem publicznym i nie może poświadczać dokumentów naruszających przepisy.

Po pierwsze, należy sprawdzić, czy umowa jest ważna. O tym, czy umowa jest nieważna, decyduje kwota sprzedaży lub sposób jej ustalenia. Brak daty podpisania umowy nie ma wpływu na jej ważność.

Jeżeli termin podpisania umowy nie został ustalony, może go wyznaczyć strona uprawniona. Jeżeli obie strony są równouprawnione, uprawniona do żądania zawarcia umowy jest ta strona, która pierwsza złoży stosowne oświadczenie. Dopuszczalna jest każda forma oświadczenia. Umowa przedwstępna ulega przedawnieniu po upłynięciu roku. Dotyczy to daty zawarcia umowy przyrzeczonej lub daty wyznaczonej do jej podpisania

Niemniej jednak, warto umowę przedwstępną skonsultować z własnym prawnikiem, szczególnie posiadającym doświadczenie i specjalizującym się w zakresie tego typu spraw. Zwróci on uwagę na zapisy zgodne z prawem, ale niekorzystne dla Państwa, jako nabywców. Notariusz bowiem jest zobowiązany do zachowania bezstronności, dlatego nie udziela porad prawnych stronom umowy. Osobisty prawnik ma obowiązek działać tylko w Państwa interesie, dlatego może zaproponować zmianę niektórych zapisów umownych na korzystniejsze. Zwróci też uwagę na te elementy umowy, które należałoby usunąć lub renegocjować.

Przedwstępna umowa kupna sprzedaży nieruchomości – co sprawdzi prawnik?

Prawnik sprawdzi również zapisy w elektronicznych księgach wieczystych. Jest to szczególnie ważne, jeżeli nabywacie Państwo mieszkanie na rynku wtórnym, bo może okazać się, że nieruchomość, którą chcecie nabyć, jest obciążona prawem na rzecz osób trzecich, np. dożywotnym korzystaniem z niej.

Koszt prawnika w porównaniu z ewentualnymi kosztami procesowymi wynosi niewielki ułamek sumy, a zyskujecie Państwo pewność, że nabywany lokal nie jest obciążony długami lub niechcianymi lokatorami. Dobry prawnik od nieruchomości wykryje wszelkie niepożądane haczyki w umowie przedwstępnej. Dlatego zachęcam do skorzystania z wybranego przez Państwa pakietu moich usług.

Skontaktuj się

[O-MNIE]

Analiza umów deweloperskich - KONTAKT

O autorze

Nazywam się Magdalena Durlik-Olszewska. Jestem prawnikiem z wieloletnim doświadczeniem na rynku nieruchomości.

Pomagam firmom i prywatnym inwestorom w procesie związanym z nabyciem nieruchomości. Dbam o ich bezpieczeństwo, dokładnie weryfikując umowy i wskazując na możliwe zagrożenia w całym procesie inwestycyjnym.