Wersja polska Wersja angielska
MENU
Jesteś tutaj: Blog 7 rzeczy jakie należy zweryfikować w umowie deweloperskiej

7 rzeczy jakie należy zweryfikować w umowie deweloperskiej

#analiza umowy deweloperskiej #warunki odstąpienia od umowy #pułapki deweloperów #zobowiązanie do przeniesienia prawa własności #weryfikacja dewelopera

13:42, dnia 14 czerwiec 2021r.
Kategoria:Blog
164
0

Bardzo ważne jest, aby dokonać analizy umowy deweloperskiej przed jej podpisaniem. Przyszły właściciel nieruchomości dzięki profesjonalnej analizie umowy może zaoszczędzić nie tylko pieniądze (które mogłyby być źle zainwestowane) ale także czas. Prawnik specjalizujący się w nieruchomościach znajdzie w umowie wszystkie pułapki dewelopera. Sprawdzi nie tylko samą umowę, ale także dokładnie zweryfikuje dewelopera oraz księgi wieczyste zakupionej nieruchomości.

W umowie można natrafić na wiele pułapek deweloperskich, o których musisz wiedzieć!

  1. Cena
    Analiza umowy deweloperskiej musi obejmować cenę. Pamiętaj deweloper nie ma prawa zmienić ceny nieruchomości po zawarciu umowy, nie przyznając kupującemu prawa do odstąpienia od niej!
    Deweloper może wprowadzić zapisy takie jak, m.in.: (i) wzrost stawki podatku VAT, (ii) wzrost cen materiałów i kosztów pracy, (iii) zmianę powierzchni nieruchomości stwierdzoną podczas jej odbioru. Pod warunkiem, że gwarantuje kupującemu prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek kosztów, w tym kar umownych.
  2. Metraż
    Deweloper musi wskazać sposób pomiaru oraz dopuszczalny błąd. Braki w umowie w tym zakresie są częstą pułapką dewelopera, który chce ukryć zazwyczaj mniejszy metraż lokalu. Gdyby jednak okazało się, że Twoje mieszkanie jest mniejsze jest to podstawa do obniżenia ceny nieruchomości!
  3. Kary umowne
    Bardzo ważnym punktem analizy umowy deweloperskiej są kary umowne. Należy pamiętać, że samo przyznanie kary umownej z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy jest zgodne z prawem i dotyczy obu stron umowy - i kupującego, i dewelopera. Jeżeli deweloper opóźnia się z oddaniem inwestycji, a wbrew pozorom jest to częste zjawisko, możesz żądać od niego zapłacenia kary umownej.
    Z drugiej strony, gdy Ty będziesz opóźniał się np. z zapłatą to deweloper może żądać takich kar od Ciebie. Pamiętaj jednak, że niezgodne z prawem jest żądanie rażąco wysokiej kary. Aby uniknąć takich przykrych sytuacji przed podpisaniem umowy, należy dokładnie zweryfikować dewelopera. Sprawdzić jego wcześniejsze inwestycje, może udałoby się także porozmawiać z innym kupującym? Pomogłoby to w uchronieniu się przed stresem spowodowanym nietrafioną inwestycją.
  4. Warunki odstąpienia od umowy
    Nie wszystko w życiu można przewidzieć i zaplanować. Mogą pojawić się takie okoliczności, które mogą zmusić jedną ze stron do odstąpienia od umowy. Musisz wiedzieć, że masz do tego prawo i możesz negocjować z deweloperem w jakich sytuacjach możesz z niego skorzystać.
  5. Zaległości podatkowe
    Analiza umowy deweloperskiej musi obejmować także to zagadnienie. Zgodnie z prawem kupujący w przypadku nabycia nieruchomości może potencjalnie odpowiadać za zaległości podatkowe sprzedającego powstałe w okresie przed sprzedażą! W takim przypadku zobowiązanie do przeniesienia prawa własności przez dewelopera łączy się z przeniesieniem na kupującego także jego innych zobowiązań. Odpowiedzialność tę można ograniczyć poprzez uzyskanie odpowiednich zaświadczeń od organów podatkowych m.in. od (i) Urzędu Skarbowego, (ii) ZUSu i innych instytucji, które podpowie Ci prawnik.
  6. Ostateczny termin przeniesienia prawa własności nieruchomości
    Jest to kluczowy punkt podlegający analizie w umowie deweloperskiej. To zobowiązanie dotyczące dewelopera polega na wybudowaniu konkretnego budynku, a następnie przeniesieniu prawa własności do wybranego przez kupującego lokalu. Termin przeniesienia tego prawa powinien być wskazany wprost w umowie. Należy opierać się na zasadzie, że im bardziej konkretnie tym lepiej! Pamiętaj, że deweloper jest zobowiązany do przeniesienia prawa własności w konkretnym terminie.
  7. Pozwolenie na budowę
    W praktyce decyzja o pozwoleniu na budowę staje się ostateczna wtedy, gdy żadna ze stron postępowania nie wnosi sprzeciwu.
    Jakie są konsekwencje rozpoczęcia robót budowlanych na podstawie nieostatecznej decyzji o pozwolenie na budowę? w takim przypadku zgodnie z prawem roboty zostają wstrzymane, deweloper naraża się na ryzyko rozbiórki, grzywny oraz nawet kary ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności.
    Co to może znaczyć dla kupującego? W najlepszym przypadku kupującemu nie zostanie zdane mieszkanie, a deweloper zwróci koszty przez niego poniesione, co jednak, gdy deweloper np. z uwagi na wysoką grzywnę przestanie być wypłacalny. Co należy zrobić, aby uchronić się przed taką pułapką dewelopera? Należy szczegółowo zweryfikować nie tylko treść umowy, ale i dokładna poddać weryfikacji dewelopera i pozostałe dokumentacje.