Analizy dokumentów

#analiza umowy deweloperskiej #weryfikacja umowy deweloperskiej #sprawdzanie nieruchomości przed zakupem #analiza księgi wieczystej

WERYFIKACJA DOKUMENTÓW

Sprawdzanie dokumentów i nieruchomości przed zakupem

Przed zakupem każdej nieruchomości inwestor powinien poddać dokładnej weryfikacji dokumenty oraz stan prawny nieruchomości. Dopiero kompleksowa analiza m.in. umowy deweloperskiej, ksiąg wieczystych oraz dewelopera może zapewnić poczucie bezpieczeństwa kupującemu. Bez weryfikacji dokumentów inwestor podejmuje duże ryzyko przeoczenia licznych wad prawnych nieruchomości. Z doświadczenia wiem, że tego typu wady nie należą do rzadkości, zwłaszcza gdy mowa o nieruchomościach z rynku wtórnego.

Weryfikacja umowy deweloperskiej

Pomimo tego, że ustawa deweloperska obowiązuje już od 2011 r., to w dalszym ciągu na rynku działają deweloperzy, którzy chcą ominąć jej przepisy. Stosowanie niezgodnych z prawem klauzul, chęć zatajenia niewygodnych faktów, potencjalna niewypłacalność spółki (dewelopera) to tylko część problemów, z jakim spotykam się w swojej pracy przy analizie umowy deweloperskiej.

Do podstawowych postanowień wymagających weryfikacji w umowie deweloperskiej należy:

1. Cena – czy została jasno określona? Czy umowa przewiduje, że cena może się zwiększyć lub zmniejszyć po dokonaniu ostatecznego pomiaru nieruchomości?
2. Metraż – po dokonaniu ostatecznych pomiarów może się zwiększyć nawet o kilkadziesiąt metrów. Czy w umowie deweloperskiej przewidziano taką ewentualność?
3. Kary umowne – czy można żądać kar umownych od dewelopera, jeżeli opóźnia się inwestycja?
4. Możliwość odstąpienia – czy z umowy można w określonych sytuacjach zrezygnować, np. z powodu siły wyższej.
5. Zaległości podatkowe – w umowie deweloper powinien oświadczyć, że nie ma żadnych zaległości, np. w Urzędzie Skarbowym lub ZUS.
6. Ostateczny termin – umowa deweloperska powinna precyzyjnie określać finalny termin przeniesienia własności nieruchomości.
7. Pozwolenie na budowę – umowa deweloperska powinna precyzować, że pozwolenie jest ostateczne. Warto dodatkowo zweryfikować tę kwestie w sądzie
   administracyjnym.

Analiza księgi wieczystej

Sprawdzanie stanu prawnego lokalu, gruntu i budynku w księgach wieczystych jest obecnie podstawowym działaniem każdego prawnika od nieruchomości. Jest to publiczny rejestr informacji o nieruchomości. Do elektronicznego rejestru Ksiąg wieczystych ma dostęp każdy poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości – wystarczy podać numer księgi wieczystej.

Czego możemy dowiedzieć się z rejestru analizowanej księgi wieczystej?

W poszczególnych działach analizowanej księgi wieczystej prawnik od nieruchomości może zweryfikować m.in.:

1. Dział I „Oznaczenie nieruchomości” – znajdują się w nim szczegółowe dane o położeniu nieruchomości oraz jej powierzchni.
2. Dział I „Spis spraw związanych z własnością” – w tym dziale przedstawione są informacje dotyczące własności, współwłasności, użytkowania wieczystego.
3. Dział II – w nim oznaczony jest właściciel lub użytkownik wieczysty.
4. Dział III – jest szczególnie ważny przy analizie ksiąg wieczystych dla prawnika od nieruchomości, gdyż wskazuje on na istotne zagrożenia, m.in.: ograniczone prawa rzeczowe, służebności, prawa i roszczenia osób trzecich.
5. Dział IV – w tym dziale wpisywane jest dokładne określenie hipoteki z podaniem nie tylko jej wysokości, ale i waluty.

Analiza umowy deweloperskiej oraz weryfikacja księgi wieczystej to podstawowe elementy składające się na rzetelne sprawdzanie nieruchomości przed zakupem.